Transferência de Financiamento Imobiliário

Adquirir um imóvel financiado é um marco importante, mas a vida é dinâmica. Mudanças financeiras, familiares ou estratégicas podem levar à necessidade de transferir o financiamento para outra pessoa. Este processo, conhecido como repasse de financiamento imobiliário, oferece uma alternativa para quem deseja vender um imóvel ainda financiado, mas exige atenção a detalhes legais e burocráticos.

O que diz a Lei e a Importância da Aprovação Bancária

A transferência de um financiamento imobiliário é legalmente permitida, contanto que haja autorização expressa do banco financiador e que as condições do contrato original não a restrinjam. O banco desempenha um papel crucial, pois é responsável por avaliar o perfil de crédito do novo comprador, assegurando que este possua a capacidade financeira necessária para assumir o saldo devedor.

É fundamental compreender que o contrato de financiamento é um acordo entre o comprador original e a instituição financeira. Qualquer alteração na titularidade da dívida requer a anuência formal do banco. Caso a operação seja aprovada, um novo contrato é emitido, formalizando a transferência da dívida e da titularidade do imóvel.

Como Funciona o Processo de Transferência

O processo de repasse de financiamento imobiliário geralmente segue as seguintes etapas:

1.Verificação Contratual: O vendedor deve primeiro confirmar com o banco se o contrato de financiamento permite a transferência.

2.Encontrar o Comprador: Localizar um comprador interessado que esteja disposto a assumir o financiamento existente.

3.Análise de Crédito do Novo Comprador: O banco realizará uma análise de crédito rigorosa do novo interessado, similar à de um novo financiamento, avaliando renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento.

4.Avaliação Técnica do Imóvel: O imóvel pode passar por uma nova avaliação para verificar seu estado de conservação e valor de mercado.

5.Formalização: Após a aprovação de todas as etapas, um novo contrato de financiamento é assinado, transferindo oficialmente a dívida e a titularidade.

Cenários de Não Aprovação e Alternativas

O banco pode negar a transferência por diversos motivos, como a insuficiência de renda do novo comprador, condições inadequadas do imóvel ou cláusulas contratuais que proíbam o repasse. Nesses casos, o vendedor possui algumas alternativas:

•Quitação do Saldo Devedor: O vendedor quita o saldo devedor do financiamento antes de efetivar a venda do imóvel.

•Novo Financiamento pelo Comprador: O comprador busca um novo financiamento diretamente com o banco, adquirindo o imóvel de forma tradicional.

Estratégias e Cuidados Essenciais

Para uma transferência bem-sucedida, tanto vendedor quanto comprador devem agir com estratégia:

•Consulta Prévia ao Banco: O vendedor deve consultar a instituição financeira para esclarecer todos os detalhes e condições do contrato.

•Comprovação de Renda: O comprador deve estar preparado para comprovar sua capacidade financeira para assumir a dívida.

•Custos Adicionais: Considerar custos como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), taxas de cartório e outros encargos no planejamento financeiro.

O Perigo do Contrato de Gaveta

O chamado “contrato de gaveta”, um acordo informal entre vendedor e comprador sem registro no banco ou cartório, é extremamente arriscado e não possui validade legal perante a instituição financeira. Se o novo comprador deixar de pagar as parcelas, o proprietário original continua sendo o devedor oficial, podendo ter seu nome negativado.

Por isso, toda transferência deve ser realizada de forma legal, com a anuência do banco e o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo segurança jurídica para ambas as partes .

Quando a Transferência é Possível?

Além da autorização bancária, a transferência do financiamento imobiliário depende de alguns fatores cruciais:

•Autorização do Banco: Essencial, pois o contrato é um acordo entre o comprador e o banco.

•Análise do Novo Comprador: Avaliação de crédito, renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento.

•Documentação e Registro: Atualização do contrato com o nome do novo titular e registro em cartório.

•Pagamento do ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município.

•Atualização dos Valores: O contrato deve refletir o saldo devedor atualizado.

Outras Formas de Transferência de Financiamento Imobiliário

Existem outras opções que podem ser consideradas, além do repasse direto:

•Portabilidade de Financiamento: Transferência da dívida para outro banco com condições mais vantajosas .

•Transferência para o SFH: Ajuste do financiamento para o Sistema Financeiro de Habitação, se o imóvel se enquadrar nas condições.

•Troca de Imóveis: Em permutas, cada parte pode assumir o financiamento do imóvel recebido.

•Refinanciamento: Negociação com o banco para reduzir juros, prorrogar o prazo ou ajustar parcelas.

•Pagamento Antecipado: Quitação total do saldo devedor com recursos próprios ou FGTS.

Documentos Necessários

A documentação pode variar, mas geralmente inclui:

Do Vendedor e do Comprador:

•RG e CPF ou CNH

•Certidão de casamento ou declaração de estado civil

•Comprovante de residência

•Certidões negativas de débitos

Do Imóvel:

•Certidão de matrícula atualizada

•Certidão negativa de ônus reais

•IPTU quitado

•Laudo de vistoria do imóvel

Do Financiamento:

•Contrato original

•Declaração do saldo devedor

•Autorização do banco

•Comprovação de renda do novo comprador

Outros:

•Contrato de compra e venda

•Declaração de quitação de débitos condominiais

Riscos da Transferência de Financiamento

Apesar de ser um processo possível, a transferência exige atenção aos riscos:

•Inadimplência: O vendedor pode ser responsabilizado se o comprador não pagar até a conclusão da transferência.

•Alterações Contratuais: O banco pode ajustar taxas ou prazos no novo contrato.

•Exigências Bancárias: O processo pode ser negado se o comprador não atender aos critérios da instituição.

•Burocracia e Atrasos: Documentos incorretos ou incompletos podem atrasar o processo.

•Restrições Contratuais: Alguns contratos proíbem expressamente o repasse.

É crucial buscar orientação jurídica e financeira especializada para verificar a viabilidade e garantir que todos os passos sejam cumpridos corretamente, evitando problemas futuros .

A transferência do financiamento de um imóvel é um processo que, embora complexo, é totalmente viável com o devido planejamento, autorização bancária e formalização legal. Agir com segurança jurídica e transparência, evitando acordos informais, é a chave para uma operação bem-sucedida que pode beneficiar tanto o vendedor quanto o comprador.

Autor: Alfredo Prado - Consultor de Investimentos Imobiliários