Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Transparência e Impactos na Carga Tributária

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), regulamentado pela Receita Federal, surge como uma iniciativa fundamental para unificar informações sobre imóveis no país. Com início previsto para 2026, o CIB promete maior transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias, mas também levanta discussões sobre seus potenciais impactos na carga tributária.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O CIB é um inventário nacional de imóveis, urbanos e rurais, que centralizará dados de cartórios, prefeituras e outros órgãos. Instituído pela Lei Complementar nº 214/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em agosto de 2025, o sistema atribuirá um código identificador único a cada imóvel. Essa unificação visa superar a fragmentação de cadastros existentes (IPTU, Matrícula, INCRA, CAR), que historicamente gerava inconsistências e dificuldades de fiscalização.

O objetivo principal do CIB é dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para proprietários, adquirentes e vendedores, e facilitando a fiscalização de operações imobiliárias no âmbito do Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual), que entrará em vigor a partir de 2027.

Contexto Regulatório e Implementação

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 estabelece que os serviços notariais e de registro deverão integrar-se ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) para o compartilhamento eletrônico de informações sobre transações imobiliárias. O SINTER, regulado pelo Decreto nº 11.208/2022, já antecipava a necessidade de integração cadastral e será a ferramenta essencial para o cruzamento de dados.

Para a implementação, a Portaria RFB nº 561/2025 instituiu um Grupo de Trabalho para propor diretrizes técnicas e cronogramas, priorizando inicialmente as capitais e o Distrito Federal. O sistema estará disponível para testes durante todo o ano de 2026.

Impactos no Mercado Imobiliário e Carga Tributária

Transparência e Segurança Jurídica

Um dos principais benefícios do CIB é o aumento da transparência e da segurança jurídica. A unificação dos dados e o código identificador único reduzirão a informalidade, mitigarão riscos em transações e facilitarão o acesso a crédito. Proprietários com imóveis regularizados terão maior valorização patrimonial e agilidade nas operações.

Potencial Aumento da Carga Tributária

Embora a Receita Federal esclareça que a Reforma Tributária não criará novos impostos sobre o setor imobiliário, mas sim substituirá os tributos atuais pelo IVA dual a partir de 2027, o CIB pode gerar um aumento indireto da carga tributária. Especialistas apontam que o sistema permitirá que os municípios reajustem os valores venais dos imóveis, impactando diretamente impostos como IPTU e ITBI.

O cruzamento de informações detalhadas pelo CIB e SINTER permitirá ao fisco estimar o valor de mercado dos imóveis (Art. 256 da LC 214/25), o que pode levar a uma maior oneração tributária, especialmente para aluguéis subavaliados ou imóveis com dados desatualizados. A Receita Federal também se compromete a monitorar operações de alienação e locação para evitar subavaliações e inconsistências tributárias.

Desafios e Regularização

A implementação do CIB exigirá adaptações em cartórios, incorporadoras e prefeituras, gerando possíveis custos adicionais. Proprietários de imóveis com dados desatualizados ou irregulares terão que regularizá-los para obter o CIB, o que pode ser um desafio inicial. A falta de regras claras e governança no processo pode levar a custos adicionais para o mercado e aumentar a judicialização.

Conclusão

O Cadastro Imobiliário Brasileiro representa um avanço significativo para a gestão fundiária e tributária no Brasil, promovendo maior transparência e segurança jurídica. Contudo, sua implementação requer atenção cuidadosa para garantir que os benefícios superem os desafios, especialmente no que tange ao potencial impacto na carga tributária e à necessidade de um processo estruturado e transparente. A transição para o novo sistema precisará ser feita com clareza e diálogo para evitar inseguranças jurídicas e aumento de custos para os proprietários.

Autor: Alfredo Prado – Consultor de Investimentos Imobiliários